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工業(yè)園區(qū)知多少？

1.工業(yè)地產(chǎn)的概念

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的土地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。
工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇、數(shù)據(jù)中心等。

在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年，上海、北京彈性供給20年。

工業(yè)園區(qū)是一個國 家或區(qū)域的政府根據(jù)自身經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在要求，通過行政手段劃出一塊區(qū)域，聚集各種生產(chǎn)要素，在一定空間范圍內(nèi)進行科學整合，提高工業(yè)化的集約強度，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化功能布局，使之成為適應市場競爭和產(chǎn)業(yè)升級的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作生產(chǎn)區(qū)。

中工招商網(wǎng)資料里顯示我國的工業(yè)園區(qū)包括各種類型的開發(fā)區(qū)，如國 家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)以及各類省級工業(yè)園區(qū)等。工業(yè)園區(qū)是劃定一定范圍的土地，并先行予以規(guī)劃，以專 供工業(yè)設施設置、使用的地區(qū)。

工業(yè)園區(qū)的設置，通常是為了促進地方的經(jīng)濟發(fā)展而設立。工業(yè)園區(qū)的用途相當多元，除了工廠、廠辦等一般工業(yè)設施之外，亦可提供高科技產(chǎn)業(yè)使用，甚至有研究機構(gòu)與學術(shù)機構(gòu)進駐。

工業(yè)園區(qū)如經(jīng)過妥善的開發(fā)，通常會發(fā)展成為一個產(chǎn)業(yè)聚落。

經(jīng)過以上的介紹和了解，對于工業(yè)園區(qū)您應該有了初步的認識和了解，那么我們再來講講關(guān)于工業(yè)園區(qū)的發(fā)展和現(xiàn)狀以及她的未來。

制造業(yè)升級催生工業(yè)地產(chǎn)投資新機遇

我們已經(jīng)習慣了一談到房地產(chǎn)就直接聯(lián)想到住宅地產(chǎn)或者商業(yè)地產(chǎn)，在中國房地產(chǎn)投資快速增長的大環(huán)境下，幾乎忽略了支撐中國工業(yè)化建設的主力推手“工業(yè)地產(chǎn)”，瑕不掩瑜，自改革開放30多年的來，工業(yè)地產(chǎn)投資也穩(wěn)定增長著。隨著中國宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定和企業(yè)盈利的改善，工業(yè)地產(chǎn)投資有望進一步增加。

廠房

物流倉儲

實驗室

2.工業(yè)地產(chǎn)特征工業(yè)地產(chǎn)和住宅以及商業(yè)地產(chǎn)有巨大的不同， 包括工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商籌措資金、基礎設施建設、開發(fā)經(jīng)營并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務的一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)的盈余體現(xiàn)快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在地產(chǎn)支出后有剩余。與此相對應，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特征。

3.宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中向好，企業(yè)利潤改善，提高企業(yè)生產(chǎn)積極性

2017年我國GDP達到827122億元，首 次超過80萬億元。GDP同比增長6.9%，比上年加快0.2個百分點，實現(xiàn)了2010年以來經(jīng)濟增長首 次提速。PPI漲幅6.3%，結(jié)束了連續(xù)五年的下降態(tài)勢。
企業(yè)生產(chǎn)和訂單均在穩(wěn)步增加，需求未來對于生產(chǎn)廠房、倉儲的需求有望增加。制造業(yè)PMI指數(shù)從2015年以后，開始穩(wěn)步回升，企業(yè)生產(chǎn)、新增訂單、采購量都穩(wěn)步回升，表明企業(yè)對于未來制造業(yè)前景看好，增加了生產(chǎn)提升產(chǎn)能。隨著產(chǎn)能的恢復和增加，企業(yè)對于廠房倉庫的需求將會有所提升。

數(shù)據(jù)來源：WIND

數(shù)據(jù)來源：WIND

穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟增速以及訂單的增加，刺激企業(yè)生產(chǎn)生產(chǎn)投資的積極性，對于配套的工業(yè)地產(chǎn)需求擴大。

4.制造業(yè)升級，所引發(fā)的
工業(yè)配套物業(yè)迭代的需求

從1978年改革開放以來，經(jīng)濟發(fā)展水平得到了極大的提升，中國工業(yè)化取得巨大成就。經(jīng)過30多年的高速增長，工業(yè)規(guī)模達到空前的體量，同時伴生了眾多的問題，如：產(chǎn)能過剩、環(huán)境問題等。

我國工業(yè)發(fā)展正面臨重要“轉(zhuǎn)型”期間，工業(yè)增長動力從投資驅(qū)動向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)換，工業(yè)發(fā)展模式從規(guī)模速度向質(zhì)量效益轉(zhuǎn)換。創(chuàng)新型、集約型、高質(zhì)量的工業(yè)發(fā)展取向，對于工業(yè)配套的研發(fā)室、廠房、倉促等也提出了更高的要求。

根據(jù)國務院辦公廳2013年1月1日轉(zhuǎn)發(fā)的《綠色建筑行動方案》，未來我國將重點推進綠色工業(yè)建筑。綠色建筑可特別大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護環(huán)境和減少污染。未來工業(yè)廠房的升級換代，為工業(yè)地產(chǎn)帶來發(fā)展機遇。

舊廠房 

現(xiàn)代化廠房

5.快速發(fā)展的消費市場，推動物流地產(chǎn)的建設

中國2017年特別終消費支出對GDP增長的貢獻率為58.8%。中國快速成長的消費者群體是推動高品質(zhì)物流配送體系的主要驅(qū)動力。過去二十年中國 家庭人均消費支出隨著可支配收入增長而上升，隨之帶來的倉儲物流需求不斷攀升。經(jīng)過十年的發(fā)展，中國已經(jīng)成為全球特別大的電子商務市場之一。預計到2020年，中國線上銷售額有望占到全球的59%。

數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行

根據(jù)仲量聯(lián)行和全球供應鏈協(xié)會對設計倉儲物流的20多個行業(yè)和領域的行業(yè)領導人地位的企業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，43%的受訪企業(yè)會選擇上海作為未來發(fā)展倉儲物流的首 選目的地。

數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行

6.以上海為例

上海市作為中國特別大的經(jīng)濟中心和貿(mào)易港口,是全國特別大的綜合性工業(yè)城市,也是全國重要的科技中心、貿(mào)易中心、金融和信息中心，隨著上海的人口聚集，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級，上海市政府對于土地投資的門檻以及利用效率均提出了較高的要求。上海的土地資源的稀缺性更加凸顯。

上海工業(yè)用地供給要求較高：對于投資的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)值（500萬元每畝）、稅收（50萬每畝）、投資強度（500萬每畝）均提出了嚴格的規(guī)定，保障了投資主題的穩(wěn)定型和項目可預期的效果。
根據(jù)中國指數(shù)研究院以及高麗國際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，對于工業(yè)用地供給的控制力有所加強，比如上海金山區(qū)政府在2015年-2017年間一共供給11幅土地，而且多數(shù)集中在5萬平方米以下。上海工業(yè)用地的成交均價穩(wěn)定在80萬元/畝（20年）。

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

在供應端口嚴加控制的情況下，工業(yè)企業(yè)對于工業(yè)業(yè)務的需求并沒有減少，所以工業(yè)物業(yè)租金價格穩(wěn)步走高。2017年第 一季度，上海標準廠房物業(yè)的平均租金同比上漲3.9%至人民幣1.02元每天每平方米。相對于其他土地性質(zhì)的地產(chǎn)價格，工業(yè)地產(chǎn)的回撤率和波動性更加小，也更加穩(wěn)定。

 數(shù)據(jù)來源：高力國際

隨著人口跨區(qū)域流動的頻率提高，以及大城市群建設提速，人口的集中度明顯提高，隨著帶來了的電商、物流等服務業(yè)的快速增長的上海，對于物流物業(yè)的需求呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢。
2017年上海優(yōu)質(zhì)物業(yè)的平均租金環(huán)比上漲0.2%，同比上漲2.9%至人民幣1.3元每天沒平方米。基于比較比較旺盛的需求以及較低的空置率，物業(yè)租金或?qū)⒕S持上漲一段時間。

數(shù)據(jù)來源：高力國際

7.上海工業(yè)用地供給小于需求根據(jù)2035上海市總體規(guī)劃，工業(yè)以及倉儲用地將有27%降至15%以內(nèi)。工業(yè)以及倉儲用地總量未來將從目前的839平方公里減少到320-480平方公里，總量減少43%-62%。其次2017年上海市政府主導的拆除違章建筑面積達到5000萬平方米，其中絕大多數(shù)是廠房。隨著被拆除企業(yè)需求合法租賃物業(yè)帶來了大量的需求。上海區(qū)域城市升級，產(chǎn)業(yè)升級，帶了大量的創(chuàng)新型的外資企業(yè)，他們對于新的產(chǎn)業(yè)配套需求增加。

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

在宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中向好，制造業(yè)升級的重要時刻，工業(yè)用地或迎來投資機會。受區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境以及政策影響較大，其中工業(yè)基礎好，人口比較集中的區(qū)域投資價值凸顯。 

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